Compte épargne logement : ce que rapporte l'épargne et ce que valent les droits à prêt

À quoi sert le compte épargne logement

Le compte épargne logement, ou CEL, est un produit d'épargne réglementé destiné à préparer un projet immobilier : achat d'une résidence principale, construction, travaux d'amélioration ou de rénovation énergétique. Il remplit deux fonctions distinctes que l'on gagnerait à ne pas confondre : constituer une réserve rémunérée et, sous conditions, ouvrir des droits à un prêt dit « d'épargne logement ».

Contrairement au plan d'épargne logement, le CEL n'impose aucune régularité de versement ni durée d'engagement. Les sommes déposées restent disponibles, ce qui en fait un support souple, mais moins rémunérateur et moins protecteur sur le plan du crédit que le PEL, dont les règles de taux sont figées à l'ouverture.

Conditions d'ouverture, plafond et minimums

Toute personne physique peut ouvrir un CEL, sans condition d'âge, de nationalité ou de résidence. Un mineur peut donc en détenir un, via son représentant légal. En revanche, chaque personne ne peut avoir qu'un seul CEL, quelle que soit la banque, ce qui limite les tentatives de multiplier les comptes.

Selon les règles applicables en 2026, les versements sont plafonnés à 15 300 €, hors intérêts capitalisés. L'ouverture exige un versement initial d'au moins 300 € et chaque versement ultérieur doit atteindre 75 €. Les frais d'ouverture et de tenue de compte sont en principe nuls. Le plafond comme les minimums peuvent évoluer par voie réglementaire, ce qui justifie une vérification auprès de la banque avant d'ouvrir.

Des retraits possibles sous conditions de solde

Le titulaire peut retirer tout ou partie de ses fonds à tout moment, sans pénalité. Une règle s'impose cependant : le solde du compte doit rester d'au moins 300 €. En dessous de ce seuil, le CEL peut être clôturé, ce qui fait disparaître les droits à prêt acquis. Un retrait partiel est donc possible, mais un retrait total équivaut en pratique à une fermeture.

Les retraits n'effacent pas les droits à prêt déjà acquis tant que le compte reste ouvert et que le solde minimal est respecté. Les droits à prêt sont toutefois calculés sur les intérêts : retirer des sommes ralentit leur constitution pour l'avenir, mais ne fait pas disparaître le passé.

Comment les intérêts sont calculés et taxés

La rémunération est fixée par l'État et peut être révisée en principe deux fois par an. Pour 2026, les établissements affichent un taux annuel brut de 1,25 %, mais cette valeur doit être vérifiée au moment de l'ouverture. Les intérêts sont calculés par quinzaine, comme sur les livrets, et capitalisés une fois par an.

Leur fiscalité dépend de la date d'ouverture du compte. Les CEL ouverts à partir du 1er janvier 2018 sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, qui combine impôt sur le revenu et prélèvements sociaux. Les CEL ouverts avant 2018 bénéficient d'une exonération d'impôt sur le revenu, tout en restant soumis aux prélèvements sociaux. Le taux global de la fiscalité sur les revenus du capital pouvant évoluer, il convient de consulter la réglementation en vigueur.

Le rendement net réel d'un CEL récent est donc nettement plus faible que celui d'un livret exonéré, ce qui oriente parfois les épargnants vers d'autres supports pour la partie de leur épargne qui n'a pas vocation à financer le projet.

Les droits à prêt et leur lien avec les intérêts

Après au moins dix-huit mois de détention, le titulaire peut demander un prêt d'épargne logement pour financer une opération immobilière éligible. Le montant des droits dépend des intérêts acquis, d'où l'importance de la durée et du niveau d'épargne : des intérêts trop faibles ne permettent pas d'accéder au prêt. La réglementation fixe un minimum d'intérêts à acquérir selon le type d'opération.

Le montant maximal d'un prêt issu du CEL est plafonné à 23 000 €, et l'ensemble des prêts d'épargne logement, CEL et PEL cumulés, est lui aussi limité. Le taux du prêt est lié à la date d'ouverture du compte : pour les CEL ouverts depuis février 2025, il est de 2,75 %, d'après Service Public. L'octroi reste soumis à l'accord de la banque, qui examine la capacité de remboursement comme pour un autre crédit.

La prime d'État, réservée aux comptes anciens

Une prime d'État pouvait être versée lors de la mise en place d'un prêt d'épargne logement, à hauteur de la moitié des intérêts acquis, dans des limites fixées par la réglementation. Elle n'est plus accessible aux CEL ouverts à partir du 1er janvier 2018. Seuls les comptes ouverts avant cette date peuvent encore y prétendre, sous réserve de réaliser une opération éligible.

Les titulaires de comptes anciens ont donc intérêt à ne pas les clôturer sans réflexion, puisqu'ils conservent un avantage qui n'existe plus pour les ouvertures récentes. Il est utile de demander à la banque un relevé précis des intérêts acquis, de la date d'ouverture et des droits disponibles.

Exemple fictif d'un projet de rénovation

Imaginons, avec des chiffres arrondis et hypothétiques, un titulaire qui ouvre un CEL avec 3 000 € et y verse ensuite régulièrement de petites sommes. Au bout de dix-huit mois, le compte a produit quelques dizaines d'euros d'intérêts.

1. Le titulaire demande à sa banque un relevé de droits à prêt et un chiffrage des intérêts acquis.
2. La banque indique le montant de crédit théoriquement accessible, souvent modeste au regard du coût d'un projet.
3. Le titulaire compare cette offre avec un prêt classique et un éco-prêt éventuel, en intégrant taux, assurance et frais de dossier.

Dans cet exemple, le CEL n'apporte qu'un complément de financement. L'écart de taux avec le marché reste le critère décisif : un prêt d'épargne logement n'est intéressant que s'il est moins coûteux que les autres offres, ce qui dépend de la période.

CEL, PEL, livrets : comment choisir

Le CEL se situe entre le livret réglementé et le plan d'épargne logement. Il est plus souple que le PEL mais moins rémunérateur sur la durée, et moins avantageux sur le plan fiscal que le Livret A, le LDDS ou le LEP, dont les intérêts sont exonérés. Pour une épargne de précaution, un livret exonéré est souvent plus efficace ; le CEL ne se justifie que si les droits à prêt présentent un intérêt réel pour le projet envisagé.

• CEL : liquidité, absence d'engagement, droits à prêt modestes ;
• PEL : durée minimale, taux fixé à l'ouverture, versements réguliers ;
• livrets réglementés : exonération d'impôt, aucun droit à prêt associé.

Erreurs courantes et démarches utiles

Parmi les erreurs fréquentes figure l'idée qu'un CEL ouvre automatiquement droit à un crédit avantageux, alors que les droits dépendent des intérêts acquis et que la banque conserve son pouvoir d'appréciation. Une autre erreur consiste à laisser descendre le solde sous 300 € ou à ouvrir un second compte.

• demander un relevé des droits à prêt avant de signer un compromis ;
• comparer le prêt d'épargne logement avec les autres crédits, assurance comprise ;
• vérifier la date d'ouverture, qui détermine la fiscalité et la prime éventuelle ;
• se faire conseiller gratuitement par une agence départementale d'information sur le logement.

Les conditions exactes sont à confirmer auprès de la banque teneuse du compte.