Séparer la propriété en deux droits distincts
Le démembrement divise la pleine propriété d’un bien en deux droits. L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les fruits : loyers, dividendes, intérêts. Le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien et en retrouve la pleine propriété à l’extinction de l’usufruit, sans formalité ni taxation supplémentaire en principe.
L’usufruit peut être viager, c’est-à-dire attaché à la vie de l’usufruitier, ou temporaire, pour une durée fixée par l’acte. Pour une personne morale, l’usufruit temporaire est encadré dans sa durée, avec un plafond de trente ans. Le démembrement naît d’une donation avec réserve d’usufruit, d’un legs, d’une succession, d’un achat de nue-propriété ou d’une clause de convention.
Appliqué à un placement, il concerne autant des titres de sociétés que des parts de SCPI ou des sommes d’argent, mais les conséquences fiscales varient selon la nature de chaque support.
Le barème fiscal de l’usufruit, utile surtout pour la transmission
Pour calculer les droits de donation ou de succession, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété se déduit d’un barème légal fondé sur l’âge de l’usufruitier à la date de l’acte. Plus l’usufruitier est jeune, plus la valeur de l’usufruit est élevée, et plus celle de la nue-propriété est faible.
- Moins de 21 ans : usufruit 90 %, nue-propriété 10 %.
- De 51 à 60 ans : 50 % et 50 %.
- De 71 à 80 ans : 30 % et 70 %.
- Plus de 90 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %.
Un usufruit temporaire est valorisé à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans dépasser la valeur de l’usufruit viager. Ce barème est obligatoire pour les droits de mutation à titre gratuit ; pour d’autres opérations, il sert souvent de repère, sans toujours s’imposer.
Les revenus : en principe pour l’usufruitier, avec des nuances
Les fruits du placement reviennent à l’usufruitier, qui les déclare au titre de l’année de perception : dividendes, intérêts ou revenus fonciers selon la nature de l’actif. Le nu-propriétaire, qui ne perçoit rien, n’a rien à déclarer pour ces revenus. Le nom figurant sur le compte ne suffit pas à répondre : l’acte de démembrement et la nature de la distribution comptent.
Plusieurs situations méritent un examen distinct :
- une distribution de réserves ou de prime peut ne pas être traitée comme un dividende courant ;
- la somme d’argent démembrée prend souvent la forme d’un quasi-usufruit, où l’usufruitier peut consommer le capital mais doit en restituer la valeur ;
- les charges de gestion et les impôts locaux se répartissent selon le code civil et la convention ;
- pour un bien locatif, les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire.
La cession de titres démembrés et le sort du prix
La vente d’un actif démembré suppose l’accord des deux titulaires lorsqu’elle porte sur la pleine propriété. Le prix se répartit entre eux, soit selon le barème fiscal à la date de la vente, soit selon une clé conventionnelle économiquement justifiée, parfois appuyée sur une évaluation actuarielle. Chacun calcule alors sa plus-value sur sa propre quote-part.
Le prix peut aussi ne pas être partagé : si l’acte prévoit un remploi, le produit de la vente est réinvesti dans un nouvel actif lui-même démembré. Le traitement fiscal dépend de ce choix, d’où l’intérêt de le prévoir avant l’opération. Le nu-propriétaire qui vend seul sa nue-propriété pose, lui, des questions différentes, notamment sur le prix d’acquisition retenu et sur la durée de détention.
L’IFI : l’usufruitier déclare en principe la pleine valeur
Pour l’impôt sur la fortune immobilière, l’usufruitier inclut en principe l’immeuble ou la part immobilière pour sa valeur en pleine propriété. Le nu-propriétaire, qui ne tire aucun revenu ni avantage immédiat, n’a généralement rien à déclarer. Aucun abattement n’est accordé au titre du démembrement lui-même.
Des exceptions légales répartissent l’imposition selon le barème de l’usufruit : l’usufruit légal du conjoint survivant en présence d’enfants, certains démembrements créés par vente de nue-propriété à un tiers non lié, ou les libéralités consenties à certains organismes d’intérêt général. La liste est limitative ; un usufruit conventionnel ou testamentaire reste imposé chez l’usufruitier sur la pleine valeur.
Les montages créés pour échapper à l’IFI, notamment par des sociétés d’usufruit, peuvent être contestés par l’administration comme abus de droit.
Vendre ou céder un usufruit temporaire
La cession à titre onéreux d’un usufruit temporaire obéit à un régime particulier : le prix perçu est imposé à l’impôt sur le revenu, et non comme une plus-value de cession ordinaire. Il est rattaché à la catégorie de revenus du bien sous-jacent, par exemple les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers ou les bénéfices industriels et commerciaux. La règle s’applique, en principe, quelle que soit la qualité de l’acquéreur.
Le cédant doit donc anticiper une imposition qui peut surprendre, puisque le prix est assimilé à des revenus, parfois en une seule année. Le prix d’un usufruit constitué par donation ne se traite pas de la même façon que celui d’un usufruit vendu par le propriétaire. La rédaction de l’acte et l’avis d’un notaire ou d’un conseil fiscal sont particulièrement utiles avant de signer.
Un exemple illustratif avec des chiffres hypothétiques
Voici une situation fictive pour visualiser la répartition ; les montants sont arrondis et ne constituent pas une référence.
- Un parent de 66 ans donne à son enfant la nue-propriété de titres valant 100 000 € et conserve l’usufruit.
- Selon le barème, l’usufruit d’un usufruitier de 61 à 70 ans vaut 40 % et la nue-propriété 60 % : la base taxable de la donation est de 60 000 €.
- Les dividendes annuels restent déclarés par le parent, qui est seul à les percevoir.
- Au décès du parent, l’enfant récupère la pleine propriété sans nouvelle taxation sur la valeur de l’usufruit éteint.
Ce raisonnement suppose que la donation a été réalisée plus de trois mois avant le décès : une donation trop proche du décès peut être présumée avoir porté sur la pleine propriété, selon les cas prévus par la loi.
Comparer avec d’autres solutions et éviter les erreurs
Face à un démembrement, une donation en pleine propriété transmet immédiatement tous les droits, mais prive le donateur des revenus. Une assurance-vie avec clause bénéficiaire démembrée peut, elle aussi, répartir capital et revenus, avec un régime fiscal différent. La nue-propriété d’un investissement immobilier acquis à prix décoté évite la gestion locative pendant la durée du démembrement, sans produire de revenus et avec une liquidité limitée à la revente de la nue-propriété.
Les erreurs les plus fréquentes tiennent à l’absence de convention écrite, à des déclarations de revenus faites par le mauvais titulaire, à l’oubli du quasi-usufruit sur les sommes d’argent et à une confusion entre IFI et impôt sur le revenu. Conserver l’acte, les valorisations et les relevés d’opérations aide à justifier chaque position en cas de contrôle.
Questions fréquentes
Qui déclare les dividendes d’un titre démembré ?
En principe, l’usufruitier, puisqu’il perçoit les fruits du placement. Le nu-propriétaire n’a rien à déclarer au titre de ces dividendes. Certaines distributions exceptionnelles, comme un prélèvement sur les réserves, peuvent toutefois appeler une analyse distincte, selon l’acte et la nature de la société.
Le nu-propriétaire doit-il déclarer le bien à l’IFI ?
Généralement non, s’il ne tire aucun revenu ni avantage du bien : c’est l’usufruitier qui déclare la pleine valeur. Il existe des exceptions légales, notamment l’usufruit légal du conjoint survivant, où l’imposition est répartie selon le barème fiscal de l’usufruit. La situation précise doit être vérifiée avec un notaire.
Comment se partage le prix en cas de vente en pleine propriété ?
Le prix se répartit selon le barème fiscal de l’usufruit à la date de la vente, ou selon une clé conventionnelle justifiée économiquement. Chaque titulaire calcule ensuite sa plus-value sur sa part. Le partage peut aussi être écarté si l’acte prévoit un remploi dans un nouvel actif démembré.
Quelle est la valeur d’un usufruit temporaire pour une donation ?
L’usufruit temporaire est évalué à 23 % de la valeur de la pleine propriété par période de dix ans, sans dépasser la valeur d’un usufruit viager selon l’âge de l’usufruitier. Un usufruit de vingt ans représente ainsi 46 % de la pleine propriété. Ce barème s’applique pour les droits de mutation.
Un démembrement évite-t-il les droits de succession à la fin de l’usufruit ?
Lorsque l’usufruit s’éteint, par exemple au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété sans nouveaux droits sur la valeur de l’usufruit, si le démembrement était valable et ancien. Les règles anti-abus et la présomption applicable aux donations proches du décès restent à surveiller.